| 问题 | 征地拆迁中常见的问题有哪些 |
| 释义 |
1、 现实中，如果政府以土地储备为由征收土地，能否确定土地储备的公益性？目前，公共利益作为征收主体在实践中容易被滥用。个别政府以“旧城改造”为名进行商业开发，引发争议。从法律规定上看，纯商业利益明确排除在征收范围之外。然而，个别商业发展项目确实包含公共利益因素。间接公共利益在很大程度上是社会所需要的，也是行政机关所鼓励的。这些项目是属于公共利益还是商业利益？要从商业利益是否包含公益性因素、公益性在总体构成中的比重、社会是否急需公益性、公共政策是否倡导公益性等方面进行综合判断。笔者认为，土地储备的具体用途在储备时还没有确定，因此无论是从行政管理的角度，还是从土地利用的不确定性角度，都不容易否定土地储备的公益属性。二是如何认定被征收房屋的性质？如何认定被征收房屋的性质是实际工作中经常遇到的问题。比如，在商品房的房屋征收中，登记的是房屋，但在实际操作中，很多都是垫底的，用于经营。这种登记就是房屋，而房屋的商业用途如何补偿，现在还没有法律法规有具体规定，这在实践中是有争议的。为此，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，规定：“对拆迁范围内产权为住宅但营业执照已被吊销的商品房，给予补偿“依法取得的，在补偿方面，各地可以根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。”这一规定可以作为审查行政行为合法性的赔偿依据。具体来说： 1。房产证上登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据； 2。房屋性质发生变化的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记。规划国土部门认定该房屋为住宅，实际用于居住的，应当按照住宅进行补偿安置；规划国土部门认定该房屋为住宅，取得营业执照的除外依法用于商业经营的，应当按照住所给予补偿安置，并根据经营状况、经营期限、纳税等实际情况给予适当补偿。三是被征收房屋如何评估？ 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由多数决定、随机选择等方式确定，具体办法另行规定由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商是确定评估机构的首选方式。被征收人在规定时间内未进行协商或者协商后未达成协议的，才能通过多数决等方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方式确定评估机构的，违反法定程序，作出的评估报告不予采纳。在评估价格方面，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋同类房地产市场价格”为补偿标准。为了理解这一规定，应明确以下几点： 1。市场价格是补偿的底线，补偿可以高于或等于市场价格，但不能低于市场价格； 2。价格基准日为“房屋征收决定公告日”； 3。相似性是指地理位置、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的组合。市场价格是指被征收房屋评估时点同类房地产的成交均价； 5。在确定市场价格时，应排除偶然因素和异常因素。你知道吗 |
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