| 问题 | 恋爱关系终止后如何确定购房权属 |
| 释义 |
人民法院案例选择 恋爱关系终止后购房权属认定——何强诉顾娟权属确认纠纷案 本案主旨：在恋爱关系存续期间，基于建立婚姻关系的愿望，一方共同购房，但产权登记为两人共有财产，权属认定应考虑非出资方对共有财产的出资，合理确定非出资方的比例。非出资方对购房没有出资的，视为该房屋产权属于出资方；非出资方在购房后出资偿还银行贷款和利息的，对非出资方应当给予相应的补偿。案件编号：广东省新兴县人民法院（2012）云新发民初字第878号（2012年12月26日），广东省云浮市中级人民法院（2013）云中发民中字第17号（2013年3月14日） 审判庭：广东省新兴县人民法院，广东省云浮市中级人民法院正在审理中关于爱情，男女之间必然会有金钱上的交流。尤其是随着婚姻的临近，他们对未来生活的憧憬或相互信任，会单方面或共同购买房屋等房产，为结婚做准备。按照一般法律概念，这种财产交易属于一种赠与关系。只要赠与已经交付或者登记，赠与行为已经完成，赠与人无权要求返还。但在实践中，一些财产涉及大量金钱，如房屋、车辆等，如果按照上述理论进行认定，则存在法律认定与社会公平的冲突。 笔者也赞同上述法官的判决，即普通住房所有权属于不动产登记权，实行不动产登记公示原则。不动产登记具有推定权，即依法登记的不动产权利人在法律上被推定为不动产权利人。但根据《物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。房地产登记簿记载的权利人书面同意更正的，或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。”由此可见，推定登记在房地产权属证书上的产权人只是权利证明程序。人民法院可以根据事实完全否定现有的所有权登记。类似上述情况，我们必须考虑住房的实际贡献。 恋爱期间，一方出资后，另一方在房屋产权证上登记的行为，应当是一种有义务的捐赠。附条件赠与合同，又称附义务赠与合同，是指赠与人在赠与财产或者财产权利时，要求受赠人符合一定条件的赠与合同。《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。此外，《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以是附条件的，附条件的民事法律行为符合附条件时生效”。在附条件赠与合同中，赠与合同只有在符合附条件的情况下才能生效。按照常理，双方都是基于建立婚姻关系的愿望而购买房屋的，这应该被视为暗示了缔结婚姻关系的条件。此后双方未办理结婚登记的，应视为未达到条件，以房屋名义登记的一方应无偿返还房屋。 笔者认为，恋爱买房时，既要考虑双方的捐赠关系，又要避免双方的捐赠前提。也就是说，如上所述，是基于建立婚姻关系的愿望。在本案中，原告支付了争议房屋的首付款。同时，原告向银行申请了20年的按揭贷款，并支付了个人贷款抵押房屋的保险费。此后，原告一直提供房屋。可见，被告人在购房和还贷中均未作出任何出资。因此，法院判决被告将房屋返还原告符合法理。非出资方在购房后申请购房贷款或已归还银行贷款及利息的，可以认定非出资方在购房过程中已出资，非出资方应得到相应补偿。第四条《中华人民共和国民法通则》规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十二条民事法律行为可以是附条件的，附条件的民事法律行为符合附条件时生效。相关案例 1。物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认。对于房贷登记纠纷，要从以下几个方面对物权人进行调查判断：一是谁是房产证的登记所有人；二是谁负责支付购房款及相关税费；三是谁是房屋的长期所有人；四是法律责任房屋出卖人证明。资料来源：人民法院报告2。实际购房者需要提供付款等证据，证明自己是房屋所有人。本案的主旨是：基于不动产登记的公信力，法律一般假定不动产权属证书上载明的登记人是该房产的所有人。在以他人名义购房的情况下，如果实际购房人能够提供充分的证据证明自己是真正的购房人，并且能够证明购房款是自己支付的，就可以确认自己是房屋的实际所有人。案件编号：（2012）浦明一（民）初字第8282号，（2012）沪一中矿（民）中字第2221号初审法院：上海市第一中级人民法院来源：人民法院·2014年第4号案件有证据证明该房屋是父母建造的，父母只以成年子女的名义登记该房屋。如果该房屋不是以子女结婚为目的捐赠的，又没有其他明示的捐赠意向，登记不应认定为赠与，应属登记错误，且该房屋仍属于父母财产。案件编号：（2008）京中民审字第103号初审法院：江西省吉安市中级人民法院来源：人民司法判例2009年第8号*房屋权属确认案本案主旨：在司法实践中，如果不动产登记簿的记载与房屋所有人不一致，是否有足够的证据为了证明这一事实，那么房子的所有权属于真正的主人。物权法以公示原则为基础，衍生出不动产登记中真实性推定的效力，即法律认定不动产登记簿上记载的人是不动产的权利人，但有相反证据的除外。如果已经形成完整的证据链，证明当事人是诉讼房屋的真正权利人，那么房屋的所有权应当属于提供证据的另一方。案件编号：（2011）顺民中字第13070号初审法院：北京市第二中级人民法院资料来源：中国审判案件摘要不动产登记簿是物权归属和内容的基础，具有无可争辩的权威性。当不动产权属发生争议时，可以通过不动产登记簿确定不动产权利人，但这并不意味着不动产登记簿记载的事项必须是“真实的”，只有“推定的证据效力”。异议人提出充分的相反证据的，法院应当作出与不动产登记簿记载相反的事实认定。案件编号：（2009）沪民总字第3219号一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院来源：福建省厦门市湖里区人民法院审理的房屋权属证书有效性争议案件选案，房屋所有权证不能作为诉讼中确定房屋权利归属的证据。此时，法院应当对房屋所有权证在确权诉讼等民事案件中的证据效力进行审查分析，严格按照相关证据规则对诉讼中的房屋所有权进行全面认定
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