| 问题 | 点名买房相关法律风险提示 |
| 释义 |
点名购房是否有效，主要取决于借款人（实际购房人）与出票人（房屋登记人）之间是否有贷款协议。这主要是根据我国民法通则中当事人意思自治原则的规定。借款人与出票人在购房前签订借款协议，对房屋权属有明确约定的，应当确认借款房屋的实际所有权属于借款人。同时，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购房，以他人名义登记，而借款人应实际享有该房屋的权益，并要求登记人（出票人）按合同办理房屋所有权过户登记即可支持。但因登记人债权人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法办理房屋转让登记的。 但是，如果一方提供证据证明购买该房屋确实存在出资关系，但不足以证明双方就借名登记达成协议，主张确认该房屋归其所有或者要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；主张其他债权向登记人出资的，依照出资性质和有关法律、法规的规定办理。二是以借款名义购房的法律风险。如果以他人名义购房，如果规避法律禁止，可能会导致最终合同无效的风险。 2。非产权所有人的受托人基于私人委托，以自己的名义签订房屋买卖协议，构成隐名代理人。买方声称合同因欺诈而无效，这很难得到法院的支持。因此，买受人对业主身份的审查义务应在签订合同前完成，不应受到中介的承诺或保证的影响。即登记的物权不属于实际权利人所有。借名行为不违反法律禁止性规定的，借款人只享有债权。在借款人无权处分房屋的情况下，存在借款人丧失房屋所有权，无法向第三人追偿的风险。如果不能证明实名购房的事实，我们甚至会失去向借款人主张所有权转移的权利，也就是说，双方只有货币贷款或预付款的债务关系。如果开发商同意向亲友购买倒卖的商品房，即使实际付款并入住，但产权人没有变更，也没有书面的房屋买卖合同来证明，在真实的案例中也会有风险：即使兄妹交钱，只是双方没有签订合同，也没有付款；如果住在房子里，他们只是私下借。因此，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，而且最终要达到产权转让的效果。第三，抵押权人起诉抵押权人腾退房屋时应该怎么办？ 在房屋腾退纠纷中，被告人辩称双方存在关系的，法院应当说明可以提起反诉，请求办理房屋转让登记手续。当事人坚持不反诉的，应当判断抗辩是否成立。 如果发现存在借名购房关系，依法驳回原告的诉讼请求。擅自出售房屋怎么办？ 如果以出借名人名义登记的房屋擅自转让给他人，出借名人以实际拥有房屋权利为由要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，除非出借名人能够证明买受人知道或应该知道该房屋是以借出的名称登记的。买受人是善意第三人，买受人和借款人都要求继续履行合同的，按照下列规定办理： （1）已办理房屋所有权转移登记； （2）未办理房屋权属转移登记，该房屋已被合法占用； （3）未办理房屋权属转移登记，未依法占有该房屋，应综合考虑各买方的实际支付金额及其先后顺序、是否办理过网签、合同订立顺序等因素，公平合理地确定。第五，如何降低“借名购房”的风险鉴于借名购房存在诸多风险，消费者应尽量以正规的方式购房。如果非要借名购房，要注意以下几个方面，将风险降到最低： 1。在借名购房前，首先要明确拟购房屋的性质、是否可以上市交易、是否可以违反国家政策规定借名购房，以防止今后无法取得房屋所有权。签署了一份书面协议。为区别于借款合同，书面协议应当明确双方的合同关系，并可以邀请第三人见证。在双方协商签订购房协议时注意保存证据，如邀请朋友见证、录音录像等；注意保存购房手续、付款凭证（银行转账记录、收据、还贷记录等）、购房发票、房产证等其他书面证据。你知道吗 |
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