| 问题 | 购房者在认购合同中应该注意什么 |
| 释义 |
开发商往往先与购房者签订《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）。现实生活中因签订协议而引发的纠纷日益增多。对于购房者来说，签订“认购协议”是购房过程中值得关注的一个环节。因此，购房者在认购合同中应该注意什么？从法律角度看，认购书决定房屋是否出售，而正式合同则确立了正式的房屋买卖关系。两者有本质的区别。由于相关部门尚未对认购做出严格规定，购房者应注意：1。购房者有知情权，房地产开发商也有义务告知购房者认购协议和商品房买卖（预售）合同中双方的权利和义务。2购房人在认购书中明确：“如双方协商未能就《商品房买卖（预售）合同》或补充协议达成一致意见，开发商应全额退还定金”，这就给自己留了余地。三。注意认购协议中权利义务的平等。合同所体现的基本原则是自愿平等。也就是说，当事人应当在认购协议中约定必要的义务。双方的义务是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不应过多或过少。目前认购形式多由开发商提供，开发商对购房者的限制较多，而开发商基本不负责任。为避免一方责任倾斜，在签订协议时应注意限制开发商行为的条款。根据《城市房地产管理法》，商品房预售实行预售许可证制度。开发商不具备商品房预售法定条件，未取得房地产预售许可证的，开发商与购房人签订的认购协议无效，不具有法律效力。《城市商品房预售管理办法》第二条规定，“本办法所称商品房预售，是指房地产开发经营企业将正式建设的房屋预售给购房人的行为，而购房者支付定金或房价，“据此，支付首付的认购行为属于商品房预售范围。作为购房者，首先要考察开发商是否具备商品房销售条件，以防无效认购。开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息，谎称取得《房地产预售许可证》的，应当承担承包过错责任。开发商除退还买受人已付定金外，还应赔偿买受人已付定金利息等资金损失及其他相关财产损失。三是明确协议条款。认购书要具有合同效力，首先要符合合同法的要求，内容要明确。认购书的主要内容应包括：1。买卖双方的基本情况，包括双方的名称、地址、电话和传真。房屋基本信息，包括房屋号、户型、面积、单价、总价等。签订正式合同的期限、付款地点和签订地点。定金的支付方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款等。一般来说，出卖人的义务应包括：保留双方约定的商品房，不得将其出售给第三人；订立正式的买卖合同按认购书约定的主要条件约定主要内容；在约定的期限内协商签订销售合同；当双方未能就主要条款或合同条款达成一致意见时，根据法律规定或交易惯例或公平原则确定主要条款。7违约条款，即买卖双方不按合同规定履行应承担何种责任。认购协议应具有上述条款。经双方同意，认购协议成立。四、区分“定金”和“定金” 在认购协议中，往往有“定金”或“定金”两个词，虽然只有一个词的区别，但二者的法律含义却大相径庭。定金是一个特殊的法律概念，其目的主要是保证合同的成立和履行，并有具体的定金规则，即“支付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收取定金的当事人不履行约定的债务的，应当加倍支付定金，“定金不具有定金的性质。一般来说，押金被视为预付款。一般只能按预付款规则处理，即当收到预付款的一方不履行合同时，应承担返还预付款和赔偿损失的责任。因此，购房者在签订认购协议时，一定要仔细辨别“定金”和“定金”。实际上，大多数认购协议都是以“定金”的形式签订的。5订阅书签后注意押金的处理。由于定金具有担保性质，一方违约，定金不予退还或双倍退还。因此，买卖双方应在认购协议中分别约定在签订正式合同过程中可能出现的各种情况，以保护双方的权益。列举了几种情况作为参考：1。买受人未在认购协议约定的期限内签订合同的，属于买受人违约，定金不予退还；出卖人在认购协议约定的期限内将房屋转售给第三人或者与第三人签订认购协议的，造成双方未能正式签订合同的，属于卖方违约，卖方应向买方报告双倍定金。2任何一方对认购协议中确认的条件如房间号、价格、面积等进行修改，导致未能签订合同的，被修改方视为违约。买受人违约的，定金不予退还；出卖人违约的，定金双倍退还。三。买卖双方在规定期限内正式签订合同的，定金可作为购房款或在买受人履行合同后退还给买受人；在正式合同履行过程中一方违约的，按“不退”或“双倍返还”处理。4因出卖人不符合房屋买卖（预售）条件致使认购协议无效的，出卖人应当将定金退还买受人，并承担缔约过失责任。5如果由于卖方提供给买方的证明文件不真实导致卖方未能签订正式合同，卖方应将定金全额退还买方。6如双方仅就预售（售）合同及补充协议未达成一致，且未签订合同的，出卖人应将定金全额退还买受人。总之，购房者在签订《认购协议书》时，应认真审阅开发商提供的格式条款，适当补充完善，调整约定的定金范围，从根本上区分《认购协议书》与房屋买卖合同，使之独立。只有这样，才能真正保护购房者的合法权益。 链接相关法律法规： 商品房销售管理办法第二十二条：符合商品房销售条件，房地产开发企业在签订合同前向买受人收取预付款性质费用的商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同时，以该费用作为房价；当事人未签订商品房买卖合同的，房地产开发企业应当解除合同，开发商应当将收取的费用退还买受人；当事人另有约定的，从其约定。《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方支付定金，作为合同的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价或者追回。如果支付定金的一方未能履行
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