| 问题 | 侵犯承租人优先购买权的买卖合同有效吗 |
| 释义 |
《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人在出售租赁房屋时，未在合理期限内通知承租人的，或者有其他侵犯承租人优先购买权行为的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当支持赔偿责任案件。但对于确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求，人民法院不予支持。”该条司法解释明确，侵犯承租人优先购买权不会导致房屋买卖合同无效，但承租人可以要求出租人（出卖人）承担赔偿责任。该条还暗含了尊重房屋买卖合同法律后果的含义，即不影响房屋买受人因房屋买卖合同取得的房屋所有权或者房屋所有权期待权（即使买受人不是善意买受人）。因为。在房屋买卖双方均已签订房屋买卖合同（甚至已办理过户手续）的前提下，承租人要继续“优先购买”标的房屋，必须先确认房屋买卖双方的房屋买卖合同无效，使房屋所有权能够维持或者恢复到出租人享有的所有权状态，承租人不可能对买受人行使优先购买权。根据2016年3月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉》；《若干问题解释（一）》第十二条规定【其他共有人有下列情形之一的，不得支持其请求：（二）以其优先购买权受到侵害为由，他们只要求解除共有股权转让合同或认定合同无效。【共同所有人行使优先购买权的唯一途径是请求解除共同股份转让合同或者认定合同无效。参照这一规定，承租人要行使优先购买权，还应当解除房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法适用的前提是法院不支持[默示解除房屋买卖合同也不支持]，承租人不可能在出租人和买受人签订房屋买卖合同的前提下想到“优先购买”。这有利于维护交易安全，维护现有的法律秩序，促进交易。当然，《规定》对承租人优先购买权的范围也作了较大的限制。另外，需要注意的是，即使买受人明知房屋有租赁合同，承租人不放弃优先购买权（即买受人不善意），买卖双方签订房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为当事人”，因为根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用的法律》第二十一条关于《中华人民共和国房屋租赁合同若干问题的解释》的规定，承租人的“优先购买权”只是一种受到极大限制的权利（一般来说是一种相对较弱的权利），对该权利的侵害不足以导致房屋买卖合同的无效。而承租人（租赁权）的重要权利不受房屋出售的影响，其权利基本可以得到保障。 出租人出售出租房屋时未在合理期限内通知承租人，或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但对于出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的认定请求，人民法院不予支持。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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