| 问题 | 房屋租赁和抵押纠纷 |
| 释义 |
一般来说，在设定抵押权之前或者之后，抵押人可以将抵押房屋出租给第三人。租赁关系直接针对房屋的占有、使用和收益，抵押关系则针对房屋的交换价值。两者之间没有本质的冲突。然而，在经济生活中，往往存在着房屋抵押与租赁的双重法律关系，这会引发一些法律纠纷。 根据《民法通则》、《担保法》及相关司法解释，我国按照抵押权的优先顺序处理房屋租赁与抵押的关系。《合同法》第229条规定：“租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行民事诉讼法通则若干问题的意见》第一百一十九条第二款《中华人民共和国房屋法（试行）》规定：“私人房屋租赁期间，因出售、赠与、继承等原因转让房屋产权的，原租赁合同对承租人和新主人继续有效。”这是“出售不中断”的原则“租赁”是租赁物权的集中体现。所谓“卖不破租”，是指在租赁合同期间，出租人将租赁房屋转让给第三人的，租赁合同对受让人仍然有效。《中华人民共和国租赁法》第四十八条规定，对租赁物有书面担保的，按照“举重显轻”的法律解释原则继续有效，可以认为先成立的租赁合同可以对抗已成立的抵押权以后再说。即使抵押权人为了实现抵押权而对抵押房屋进行强制拍卖，租赁关系仍然可以对抗买受人，这是拍卖不能违背租赁的原则。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条明确规定：“抵押人将租赁物抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效”，因此，抵押人应当将租赁事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押。否则，抵押人应当对抵押权人造成的损害承担赔偿责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押物的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人租赁抵押物时，抵押人未书面通知承租人该物已抵押的，抵押人应当赔偿承租人因租赁抵押物而遭受的损失；抵押人书面通知承租人该物已抵押的，赔偿损失因实现抵押权给承租人造成的损失，由承租人承担。”可见，后设租赁关系对前设抵押权没有对抗性影响。抵押权人实现权利后，可以通过无租赁关系（即无权利瑕疵）的房屋买卖、拍卖等方式获得清偿，租赁关系对受让人不具有约束力。承租人可以根据承租人与出租人之间的内部合同关系主张权利，即租赁合同订立时出租人未告知承租人抵押事实的，出租人应当承担损害赔偿责任；已告知的，承租人应当承担损害赔偿责任。但需要注意的是，出租人与承租人之间仍然存在租赁合同关系，承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是说，即使租赁关系成立后，承租人仍对租赁房屋享有优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人不按照本法规定出售房屋的《合同法》第二百三十条也有类似规定。由此可见，优先购买权是以租赁关系的存在为条件的，即只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。承租人的优先购买权有其法律依据，即抵押权是一种担保物权，其实质是实现债权，只要抵押权人从抵押物中获得相当的赔偿。因此，无论租赁关系如何建立，承租人都有优先购买权。
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