| 问题 | 侵犯优先购买权的销售合同是否无效 |
| 释义 |
[案例]2003年3月22日，王先生将他的房子租给了李先生。租赁期限为3年，租金为每年10000元。2004年7月，王某在未告知李某出售房屋的情况下与张某签订了房屋买卖合同，以20万元的价格将房屋出售给张某，并于同年12月办理了转让登记手续。2005年1月，张先生要求李先生作为房子的主人搬出房子，但李先生不同意。同年3月，李以王侵犯其优先购买权为由提起诉讼，并要求法院在审理案件期间确认王与张之间的销售合同无效，关于是否支持李以侵犯优先购买权为由确认王与张之间的销售合同无效的主张，有两种不同的意见：第一种意见认为优先购买权附属于租赁权，而依法设立租赁权的目的是为了保护承租人的租赁权，维护租赁关系的稳定，只要张先生严格遵循“买卖不违反租赁”的原则，就不会对李先生造成任何损害。因此，从鼓励合同效力的原则出发，不应支持李的申请。第二种意见认为，优先购买权不仅在于稳定租赁关系，而且在于确保承租人优先取得房屋所有权的权利。出租人不履行告知义务的，视为侵犯承租人的优先购买权。法院应支持李的申请，并确认王与张之间的合同关系无效 [评估]提交人同意第二意见，理由如下：第一，所谓承租人优先购买权，是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下优先于他人购买房屋的权利。《合同法》第230条规定，“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”。该条明确规定了承租人的优先购买权，该权利具有一定的特殊性，仅属于承租人，承租人只有在出租人转让其出租房屋的法律事实出现时，才能享有该权利。由此可见，出租人有法律义务告知承租人出租房屋的出售事宜 其次，虽然优先购买权来源于租赁权，没有租赁权就没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的。根据法律，优先购买权不是为了保护承租人的租赁权，而是为了保护承租人获得租赁财产所有权的机会，这种机会是承租人受到法律明确保护的一种利益，对这种利益的任何侵犯都构成侵权。出租人未在合理期限内通知承租人，构成对优先购买权的侵犯的，承租人可以以出租人违反法律规定为由，请求法院确认出卖租赁物的合同无效。因此，在本案中，出租人王未能履行其法定通知义务，承租人李可以要求法院确认出售租赁财产的合同无效。虽然王某和张某已办理了房屋产权转让手续，但由于买卖合同无效，产权登记的前提和依据已不复存在。最后，法院确认王与张之间的合同无效的原因是王侵犯了李的优先购买权。行使优先购买权的前提是，李需要以与张相同的条件购买该房屋。所谓相同条件，一般指相同的价格条件。如果李不同意以20万元的价格购买该房屋，他将失去优先购买权的先决条件。此时，由于承租人的优先购买权不受侵犯，法院应维持王和张之间的销售合同的效力 |
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