| 问题 | 土地储备征地拆迁中的法律问题 |
| 释义 |
一、公共利益与商业利益不分 没有区别对待为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的征地拆迁，明确土地征用的目的，仅允许在服务于公益目的时才可征地，公益目的原则由辅以司法解释的一般准则界定或通过实施细则界定。虽然没办法解决得尽善尽美，但解决方案要尽量合理。于社会公共利益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，这就有问题了。因为，第一，在房屋拆迁中，被拆迁人处于弱势地位，行政权力的介入应该保护弱者而非强者。第二，从法理上讲不通，开发商与被拆迁人本是平等的民事主体，在商业性拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。行政部门事先强行拆迁，是行政权对司法权的粗暴干预。因此，虽然《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁，但是这一规定毫无道理，既不能保护被拆迁人的合法权益，又违背了法治的基本原则。 对公共利益的界定，要引入司法审查程序。外国通常是这样做的:第一，土地征用被限制在服务公益的目的上。虽然对于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定是由法律规定，最终裁决也是由法院来裁决的。这里要充分尊重利害关系人的权利，特别是诉权；第二，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔偿”是征地的赔偿基准，所谓“公正的赔偿”的根本目标，就是被征者能够达到与征用之前相等的经济条件。应该既不因为征地致富，也不因为征地变穷。第三，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、上诉等都有法律保障。而在这些权利没有得到实施之前，征地方无权强制拆迁。总之，之所以国外能够较好地解决拆迁双方当事人的矛盾，就在于他们是在司法过程中来达到一种动态平衡。 二、征地的程序存在着明显的瑕疵，没有做到公开、公正 广东省阳江市阳东县政府以建设公园为名，以每平米不足10元的平均单价征用农田和用于灌溉数千亩水田的水库，最后建成一处占地近1500亩、最高单价达2000万元的“五星级”全封闭式私人花园别墅区。阳东县在村民毫不知情的情况下，征用了当地部分山林地和农田，征地协议是“秘密”签订的（《中国经济时报》报道）。征地补偿的程序能否公开、公正直接关系到被征地人利益能否得到保障，我国应该对征地程序作出更严格、更切合当今实际情况的系统而完善的规定，强制要求征地补偿安置协议内容及征地补偿安置情况必须公示、举行听证，双方在公平谈判中达成协议。在协议未达成的情况下，不得擅自强制征地。同时，应该对违反规定程序的行为作出明确而具体的惩罚性规定。 三、粗暴剥夺了被征地人的权利，对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权 城市发展需要征地拆迁，没有征地拆迁就没有发展，但是，我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上。在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题，只是到了最近，我们才关心起私人财产权问题，但立法对此没有给予"足够"的重视，严重一点说，现在有的征地拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯，不但直接侵害了私人财产权，而且也引发了社会极大的不稳定，破坏了人们对法治的信心。 《中华人民共和国宪法》第１３条规定："国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权"；第３９条规定："中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅"。 宪法明文规定，公民的住宅等财产不受侵犯，但恰恰是国家的法规和地方法规，给予各地随意和任意拆迁公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一个开发商如果看中了某块地皮，只要和政府一说，政府马上借口统一规划建设或者建立开发区，而要求这块地皮上的原有居民搬迁，并且还不给予足额的补偿。如果居民因为不到位或者不愿意拆迁，政府就可以根据上述法规申请法院强制执行。 因为行政法规和地方性法规无视公民房屋住宅这一宪法性权利，导致了各地大量"依法"侵犯公民住宅权和房屋所有权的现象，极端的时候，就导致了自焚现象的发生。 很多地方征地不依照法律规定，制定地方标准和地方制度并予以强制执行，作风粗暴。很多地方依据自己制定的对地上附属物的补偿标准，压低补偿数额，很多框架结构的楼房也只有300-500元的补偿，被征地人的实际损失巨大。更有甚者，地方政府竟然动用所有政府部门“全方位”介入征地拆迁，有一个地方，为了顺利完成征地拆迁，竟然威逼被征地人，如果不马上签字，明天税务局就去查账；地方金融机构就不再予以贷款（重庆为例）。现在很多地方发生的众多拆迁中的自焚事件、被征地拆迁人杀死征地拆迁官员的事件都是由于工作作风粗暴造成的（连云港父子、唐福珍、杨义案件）。套用斯密的一句名言，“用得最少的强制才是最好的强制”。 四、征地补偿安置不完善 现在，政府用计划经济的办法低价强制征地储备，却以市场经济的办法高价拍卖出让土地，在这之间，政府赚取了绝大部分土地收益。 修订的《土地管理法》虽然提高了征地补偿标准，但是，“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”的标准，依然不能有效保护农民的利益。需要重新修订法律，扩大征地补偿范围，提高征收补偿标准。并且，使这种标准充分体现土地在市场中的价值，最大限度地确保农民的利益不受侵害。 五、农民应该参与土地出让增值收益 因为土地的增值额实际上是土地从农用地变为城市用地产生的级差地租，让失地农民参与增值收益的分配，既可以使失地农民的保障问题得到妥善的解决，减少容易影响社会稳定的因素，也可以有效遏制地方政府的“圈地”行为和开发商的“炒地”、囤地行为。 六、被征地人对补偿数额有异议时的法律救济途径不畅通 法律没有规定被征地人可以就征地补偿数额进行诉讼或复议，如果被征地人对补偿数额有异议，仅能请政府予以协调，但是在实际执行中，这种协调只是停留在法律条文上，实际意义不大；特别是在土地储备征地时，政府征地，协调意义更是不大。应引入司法审查程序，对征地的各个环节不服，都可以向法院起诉。 七、政府在征地中不能成为利益参与者和分配者，政府角色定位不正确 |
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