| 问题 | 转租合法吗？如何认定非法转租合同的效力 |
| 释义 |
转租是否合法房屋可以转租，但合法转租需要满足以下两个条件： <1。转租必须得到房主的批准。 转租不属于正常使用范畴，必须经房屋所有人批准，否则无效。转租的租金不应高于原租金，确实需要合理增加，增加的收入应交给房主。 租金是房屋的收入，应由房屋所有人获得。未经房屋所有人同意转租或者寻租差价的，房屋所有人有权要求承租人承担违约责任，解除租赁合同，收回租赁房屋。 法律条件1：转租必须得到房屋所有人的批准。转租不属于正常使用范围，必须经房屋所有人同意，否则无效。 法律条件二：转租的租金不应高于原租金，确实需要合理增加，增加的收入应交给房屋所有人。租金是房屋的收入，应由房屋所有人取得。未经房屋所有人同意转租或者寻租差价的，房屋所有人有权要求承租人承担违约责任，解除租赁合同，收回租赁房屋。承租人未经原房屋所有人同意而订立的转租合同，其效力主要有三种观点：一是无效。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人给租赁财产造成损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二是效果有待确定。《合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人经债权人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。”。无权处分行为属于效力待定行为。如果承租人擅自将占有、使用权转让给他人，实际上是对他人财产所有权的非法处分。这也是一种未经授权的处置，其效果有待确定。对于擅自处分的处理，出租人事后认可的，转租合同有效。出租人不承认的，应当解除转租合同。三是有效。租赁合同为允诺合同，经双方同意后生效。出租人无权要求解除转租合同。由于租赁合同与转租合同是两种不同的法律关系，基于合同相对性原则，出租人无权直接请求解除承租人与转租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条没有规定未经出租人同意转租无效。本条仅赋予出租人未经同意终止原合同的权利。 原租赁合同对转租没有明确约定的，承租人擅自转租，不损害出租人利益的，根据合同自由原则和合同相对性原则，双方达成的合同为有效合同。但是，合同的履行受到一定的制约。出租人可以与承租人解除租赁合同，解除合同的效力直接导致转租合同的解除。由于转租人与出租人之间不存在直接的合同关系，转租人无权要求出租人承担违约责任，应当向承租人提出违约索赔。但是，转租承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的，无权要求承租人承担违约责任。你知道吗 |
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