| 问题 | 以股份方式拥有房屋的一方购买了房屋，合同是否有效 |
| 释义 |
法律依据： 1。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条一方未经另一方同意出卖夫妻共同所有的房屋的，由第三方善意购买，支付合理对价并办理财产登记手续，对方主张收回房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共有房屋，给对方造成损失的，离婚时对方要求赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，受让人有下列情形之一的，取得房地产或者动产的所有权：<（一）受让人善意转让不动产或者动产；（二）以合理的价格转让；（三）依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分的人要求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权人处分他人财产，经债权人追认或者无处分权人订立合同后，无处分权人取得处分权的，本合同有效。4最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则（试行）》若干问题的通知。在共有权存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般无效。但是，第三人善意有偿取得财产的，应当保护第三人的合法权益；其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产，归夫妻共同所有。”。本文明确指出，我国婚姻法将婚后共同所得制度作为夫妻法定财产制度。所谓婚后共同收入制度，是指夫妻一方取得的财产和夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的财产，除独特财产外，属于夫妻双方的财产。可见，已婚夫妇购买的房屋一般属于夫妻共同所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条“夫妻共有的房屋”是指夫妻共有的房屋，不包括夫妻共有的房屋。（2） 如何确定夫妻双方的另一方是否同意？根据《物权法》第九十七条的规定，共有人处分共有不动产，必须经全体共有人同意。法律适用于夫妻共有时，是指夫妻一方出售夫妻共有财产，应当征得另一方同意。在司法实践中，处理此类纠纷有一个难以把握的事实，即夫妻另一方是否同意买卖。对此，我们认为在确定是否同意时需要注意：首先，如何确定夫妻双方的对方是否同意。法律框架内的同意是意志的表达。在日常生活中，夫妻另一方同意出售夫妻共同拥有的房屋，可以书面、口头、电话等形式表达。对此，只要第三人能在诉讼中证明即可。但值得注意的是，现实生活中，第三人在签订共有房屋买卖合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方不作明确表态的情况也不少。根据《民法通则意见》第六十六条规定，夫妻另一方当事人对房屋买卖没有表示意见，但其行为表明同意出售的，可以直接认定为默示同意出售。至于夫妻另一方的同意，不必问是事先同意还是事后同意。第二，如何理解“同意”的范围。在司法实践中，经常会出现夫妻双方在房屋买卖合同的前期谈判过程中参与，但在最终签订时却不在场的情况。如果事后房价上涨，夫妻双方往往以签订合同时不在场、最终签约价格未经双方同意为由，要求收回房屋。在这方面，我们要注意同意的范围是否包括售价、支付方式、交付时间等，我们认为为了维护交易的安全性和夫妻人身财产关系的特殊性，本条所称同意，应当是另一方当事人向其配偶出售房屋的一般授权。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释（三）》理解与适用，最高人民法院民事审判一庭编，人民法院出版社2011年出版） 第二，对“善意购买并支付合理对价”的理解从《物权法》第一百零六条的规定来看，我国的不动产善意取得制度旨在维护物权的简易担保，是为了保护第三人对登记簿记载的信赖。在司法实践中，对“第三人善意购买”中的“善意”和“合理对价”的理解应注意以下几点：（1）“善意”的认定标准我们认为，动产受让人有重大过失的，可以认定为不善意过失而不知情，但对于作为不动产的房屋，应当以第三人在登记中的信托为依据，作为判断其是否构成不动产善意取得的标准。一般情况下，只要第三人依赖登记，就应当推定为善意，除非有证据证明其事先知道登记错误或者在登记簿中对登记有异议。此处的商誉并非以第三方进一步核实登记事项为前提。善意取得不动产，首先应当推定被取得人是善意的，被取得人不承担证明自己是善意的举证责任，但举证责任由否认第三人善意的人（往往是真正的债权人）承担。法官最终通过自由心证来解决问题。就本条内容而言，由于登记簿受国家声誉的保障，具有较高的公信力，其“权利表示”高于动产占有。此外，《物权法》第16条明确承认登记册的推定效力。因此，在举证责任分配上，原则上应由否认第三人是善意人的夫妻承担举证责任。如果不能证明第三人是善意的，就应当推定第三人是善意的。第三人“诚信”状态的时间节点 从日常生活经验可以看出，不动产变更登记过程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《房屋登记办法》第二十三条规定，房屋登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，将申请登记的事项记入房屋登记簿或者作出不予登记的决定。可见，在确定第三人商誉的时间节点时，至少有一些选择，如t
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