| 问题 | 商品房因意外损坏买家怎么办 |
| 释义 |
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋所有权转移，除当事人另有约定外，视为交付使用。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，房屋毁损、灭失的风险自本合同确定的交付使用之日起由买受人承担书面交货通知，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此外，《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这是我国法律规定的风险责任交付原则。因此，在所购商品房因事故毁损、灭失的情况下，有交付和不交付两种情况，买受人应如何处理？对此，房地产纠纷律师作了如下分析： 房屋交付与否，谁可以判断承担风险责任 以上法律规定可以分为两部分来理解。一是交房。这与合同法的态度是一致的，“占有权的转让”被视为“交付”，但允许当事人另有约定。没有约定的，依照本法的规定办理。二是风险转移问题。其中，本文中的“风险”是指自然力侵蚀引起的风险。它是房屋的外部风险，如火灾、台风或地震引起的风险，而不是房屋的内部质量风险。从这个意义上说，房地产是一个低风险的东西。这种风险在房屋交付过程中已经转移，风险转移的核心分割点是买受人收到出卖人的书面交付通知，但在特殊情况下，即出卖人已经发出交付通知，但买受人有正当理由不接受，风险就不会发生被转移。本条款也遵循事先约定的原则。 所谓商品房交付，是指出卖人（开发商）将已竣工的房屋转让给买受人（业主）。外在表现主要是把房子的钥匙交给购房者，所以“交钥匙”就是交付商品房。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转让给买受人，即视为出卖人履行了“交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同当事人可以就“房屋交付使用”的内容作出特别约定。当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转让房屋所有权，而且是转让房屋所有权的，应当按照约定确定“房屋交付使用”的内容。根据这一约定，出卖人（开发商）不仅要在合同约定的期限内将钥匙“交”给买受人（业主），还要将房屋所有权转让给买受人，以完成“交付”义务。此时，房屋的风险责任转移。否则，如果当事人只是约定了“房屋交付使用”的时间，却没有明确约定房屋所有权的转移，只要出卖人在约定的期限内将房屋转让给买受人，即“交钥匙”，就应当认定出卖人已履行了“房屋交付使用”的义务并相应转移房屋的风险责任。如果排除战争因素，房屋破坏的自然力主要来自地震。如果房子被地震损坏了，就需要检查。房屋因未达到规定的抗震等级而遭受地震破坏的，即使房屋已交付使用，买受人也有权解除合同并要求赔偿损失。律师认为， I.买受人收到复房通知后，经初步判断认为有正当理由拒绝复房的，应当书面通知开发商。在这种情况下，如果原因确实合法，那么风险承担者仍将是作为卖方的开发商，而不是作为买方的买方。其次，需要注意的是，虽然购房人有权拒绝接受房屋，并以书面形式说明理由，但不能保证理由成立。这不由买方或卖方来判断。如果双方不能达成协议，法院或仲裁机构可以作出裁决。你知道吗 |
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