| 问题 | 合同当事人可否在法院审理期间行使约定解除权 |
| 释义 | 一、案情简介 出租人与承租人于2006年6月29日签订房屋《租赁合同》，约定：出租人将其名下位于北京市东城区东四大街13号的房屋，出租给承租人用于酒店经营。出租人同意将东城区东四大街13号建筑面积3636平米(最终面积以测绘为准)的房产出租给承租人。租赁期限为10年，从正式将该房交付时起算; 2007年6月30日前交房;装修期为90日，从房屋正式交付时起算，期间免交租金。出租人保证房屋及其结构的安全，保证该租赁房屋的消防符合国家要求。房屋租金标准为360万元;租赁期内，租金按半年为一期支付，共20期，承租人应提前15日支付下半年的租金。合同签署时，承租人向出租人支付出租人定金60万元，房屋交付同时转为押金。承租人拖欠租金及各项欠费达30日的，出租人有权解除合同，收回房屋，押金不返还，并要求赔偿损失。 合同签订后，2007年2月7日，该房消防验收合格，4月29日工程质量竣工验收合格。2007年6月6日，出租人向承租人发送了《进驻通知函》，通知该房即日起已具备进场进行室内精装修的条件，并请承租人尽快进行确认交接并办理交费手续。次日，该函经承租人签收。但随后承租人以“房屋不具备交付条件”等为由，拒不按合同约定支付首期租金。双方后经多次协商，最终未能达成一致。 2007年7月2日，承租人以出租人逾期不交付房屋并单方变相提高租金向法院起诉，请求法院：判令出租人依原租金标准继续履行合同，并支付实际向承租人交付房屋时止的违约金。2007年7月10日，出租人收到法院的应诉通知书，委托本所李振江、席向阳律师代理本案。 二、律师代理方案 本所律师对本案进行分析后制定了如下代理方案： 1、书面通知承租人解除合同 律师指出，依《租赁合同》约定，承租人最晚应在07年6月15日支付首期租金;至07年7月16日，承租人拖欠租金已超过30日。根据合同有关解除权的约定，出租人单方解除合同权的条件已具备。 故，出租人根据律师建议于2007年7月16日以公证的方式将合同解除通知收送达承租人，通知解除本租赁合同。 2、针对性答辩 律师针对原告起诉进行了针对性答辩： 首先，房屋不具备交付条件且出租方已实际交付房屋。律师指出，2007年2月7日房屋消防验收合格，4月29日房屋工程质量竣工验收合格，出租人于2007年6月6日向承租人发送《进驻通知函》时，该房已具备交付条件而非承租人所称的不具备交房条件，而承租人却无任何正当理由拒绝收房。故，房屋交付日期应为2007年6月6日。承租人拒绝收房是其违约在先。 其次，首期租金支付日期为2007年6月15日前。虽然合同中没有特别条款明确约定首期租金的支付时间，但《租赁合同》约定，租金按半年为一期支付，承租人应提前15日支付下半年的租金。即使按房屋最晚交付日2007年6月30日计算租期，首期半年租金也应于2007年6月15日支付。首期租金包括3个月的免租期，故实际为3个月的租金。但承租人在6月15日前未支付任何租金。承租人主张租赁首期租金支付日期自装修期届满次日起计算，明显违反了当事人的约定，也与我国交易惯例相违背。 再者，承租人无任何正当理由拒绝收房，且不按期支付房屋租金，其行为已违反合同约定，故，按合同约定，承租人无权要求返还已交付的60万合同定金。 3、提起反诉 2007年7月18日，律师针对承租人的违约行为代理被告提起反诉，要求： 1、判决确认反诉人解除与被反诉人签订的《租赁合同》有效;2、判决租房定金60万元归反诉人所有;3、判决被反诉人赔偿反诉人的租金损失15万元;4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 三、本案争议的焦点 1、租金支付的期限 承租人应当何时支付首期租金成为本案的关键点。承租人认为，合同没有明确约定首期租金支付的时间，应自装修期届满次日起计算，并声称先交房后付租是交易惯例。 律师分析认为，租赁合同虽然没有约定支付首期租金的具体日期，但约定了房屋租期自正式交房起计算，租金应提前15日交付，最晚交房日期为2007年6月30日。故，承租人最晚应在07年6月15日支付首期租金。而根据我国房屋租赁市场中的交易习惯，合同签订时，承租人应支付定金，并预先支付首期租金。为证明这一交易惯例，律师找取得了几家北京正规的房屋租赁中介公司在实务中签订的房屋租赁合同。 2、诉讼进行中合同当事人可否行使解除权 承租人认为，2007年7月2日承租人已就此房屋租赁合同纠纷向法院起诉，要求法院对当事人间的纠纷做出裁决，而出租人却于2007年7月16日诉讼进行过程中向其送达解除租赁合同通知书。此解除合同通知书会使案件事实发生根本性变化，妨碍法院审理的顺利进行。故，认为在法院审理期间合同当事人不能变更既定的法律事实，无权单方解除合同。 律师认为合同当事人明确约定了合同解除权，而我国合同法第九十六条也明确规定了解除权的行使程序。被告依约享有合同解除权，依法行使合同解除权，且我国法律、法规对解除权在法院审理期间内行使并没有做出禁止性的规定，故被告在法院审理期间单方通知承租方解除合同完全合法、有效。 四、判决结果 一审法院审理后认为“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人与被承租人签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。出租人提供的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、单位(子单位)工程质量竣工验收记录、建筑工程消防验收意见书等证据证实，涉案房屋已经验收合格、具备交付条件。出租人在合同约定的最后交房日之前已通知承租人接收房屋，但承租人未予接收，承租人也未按期交付租金，承租人之行为违反了双方的合同约定”。故，法官支持了本所代理律师的大部分诉讼请求，判决如下： 1、驳回承租人的诉讼请求; 2、确认解除租赁合同有效; 3、被反诉人支付的60万元租房定金归反诉人所有; 承租人不服，提起上诉，二审出租人和承租人达成和解。 引用法条： [1]《进驻通知函》 [2]《租赁合同》第九十六条 |
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